La fiebre inversora en el ladrillo se propaga por Europa entre indicios de burbujas

En algunas zonas, especialmente en el centro y el norte de Europa, el edificio ya ha tomado esa altura en la que el sol calienta tanto que algunos expertos comienzan a hablar de calentamiento. Ya a finales de 2016, el BCE alertaba de que se estaban creando burbujas en los mercados inmobiliarios de propiedad residencial de ocho países europeos: Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda, Suecia y Reino Unido. El último año no ha hecho sino reforzar esa situación de efervescencia que siempre invita a la prudencia. Pero alertas al margen, y sin discusión, el inmobiliario seguirá siendo protagonista y uno de los grandes propietarios de las decisiones de inversión en el año que acaba de arrancar. Según el informe «Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa en 2018», elaborado por PwC con más de 800 entrevistas a inversores y «players» del sector, el 50% de los encuestados cree que habrá más disponibilidad de capital, mostrándose más optimistas que en años anteriores. Sin embargo, comienza a colarse cierta cautela entre las grietas de la euforia: el 36% reconoce que los retornos de las inversiones son inferiores a los de los años previos.

Mejor contexto
«Es normal que haya optimismo, porque las expectativas es que los tipos de interés no vayan a sufrir grandes cambios este año. Si inician una subida será lenta y progresiva. Por eso este año se repiten los mismos factores que en 2017, pero sin las incertidumbres políticas de entonces», subraya Rafael Bou, socio responsable de Real Estate en PwC.

«Entendemos que la inversión en el sector inmobiliario sigue y será siendo una opción preferente, con carácter general, aun con recorrido», coincide Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España, La duda es si el rally tiene techo a la vista. «Hay sectores como el retail que han tenido récords en los últimos tres o cuatro años, y los inversores ya empiezan a preguntarse hasta cuándo. Y hay señales de que comienza a escasear el producto core o de calidad y que los precios están llegando a picos que comprometen la rentabilidad», afirma Bou. De hecho, el 86% de los encuestados aseguran que están tomando más riesgos para cumplir sus expectativas de retorno.

El periodo de crecimiento ligado al incremento de los precios de compra puede tener ya un recorrrido limitado. La solución, apunta Bou, es «innovar y buscar nuevos modelos. Hay que detectar tendencias sociodemográficas que cada vez se producen con más rapidez y encontrar nichos con crecimiento de demanda». Según revela el informe de PwC, la logística, el alquiler residencial y las residencias de ancianos y de estudiantes se perfilan como los subsectores estrella en el nuevo curso.

Fernando Vigueras, director técnico de Instituto de Valoraciones, también divisa un panorama despejado para la inversión en el sector. Considera que una subida de tipos de interés a medio plazo, «afectaría de forma diferente según la situación de cada país: podría acentuar el desigual incremento de los salarios respecto a los precios que está restringiendo el acceso a la vivienda en Alemania, Suecia, Holanda y Reino Unido, donde, pese a la caída de la inversión, continúa el encarecimiento inmobiliario; mientras que el crecimiento sostenido de países como España restaría los efectos de una posible subida del euribor».

El precio de la vivienda se ha disparado en el centro y el norte

Y es que la presión de la fiebre inversora sobre el residencial despierta viejos fantasmas del pasado. Vigueras remite a la postura del FMI, que habla de alerta, pero evitando el pánico. Al margen del norte y del centro continental, otros dos viejos sospechosos de los desequilibrios, Portugal y Grecia, experimentan un notable calentamiento en los precios de la vivienda. Según los datos de Eurostat, en el tercer trimestre se dispararon un 10,4 y un 12%, respectivamente. Mención aparte merece Islandia, que ya vivió su propio derrumbe inmobiliaro en 2008, donde los precios de la vivienda se han disparado un 22,5% en el último año. Problema o no, Islandia siempre será una preocupación menor si se compara con el escenario post-Brexit. Vigueras asegura que «los impuestos a la compra de viviendas por parte de inversores extranjeros y el descenso en la demanda han provocado un acusado retroceso del real estate británico tras el Brexit». Sin embargo, Rafael Bou tiene una visión más optimista. «Cuando se produjo el referéndum hubo claramente una bajada de inversión y de precios en los meses posteriores, pero ahora parece que el temor se ha disipado bastante. Otra vez han vuelto las inversiones y los precios vuelven a subir porque parece que se apuesta por un escenario de Brexit suave», explica.

¿Y quienes son los grandes beneficidados de un enfriamiento del mercado británico? «Alemania, Francia y España, por ese orden», asegura López Torres. En todo caso, los inversores jugarán sobre seguro en 2018. «Hay países en Europa que atraen más la inversión inmobiliaria que otros por varias razones. Una es que hay mucho inversor institucional que busca cosas seguras, y por eso apuesta por producto core en mercados fuertes, grandes ciudades», explica Rafael Bou. Y el otro factor clave es que los flujos de inversión «van a los países que tienen un crecimiento del PIB superior a la media. España, Irlanda y Alemania están creciendo por encima del 1,5% y por eso están teniendo mucho flujo de inversión». Si Draghi no cambia el paso, el refugio inmboliario seguirá muy concurrido en 2018.

Berlín es la ciudad europea más atractiva para la inversión – ABC
Alemania siempre gana
La incertidumbre en torno al Brexit conviritó a Alemania en el campeón indiscituble de la inversión inmobiliaria en el Viejo Continente. Berlín es, por tercer año consecutivo, la ciudad más atractiva para la inversión, según el informe de PwC. Otras tres grandes urbes alemanas se cuelan entre las seis primeras: Frankfurt (3ª), Munich (4ª) y Hamburgo (6ª). Solo Copenhague (2º) y Madrid (5º) logran romper la hegemonía germana en el «top five». El sector se mueve en cifras récord en el país germano. El propio Bundesbank reconoce que los precios de la vivienda se elevaron entre un 15 y un 30% solo en 2016. La inversión en la industria ascendió a 68.000 millones, 14.000 más que el año anterior. Alimentado por la irrupción de los pisos turísticos, en Berlín el calentamiento ha llegado a tal extremo que ya se pagan más de 45 euros al mes en el alquiler… del metro cuadrado de trastero .

Portugal está de moda
Los 7,5 millones de euros que Madonna pagó por el palacete Quinta do Relógio en Sintra (en la imagen de la derecha) son el símbolo del «boom» inmobiliario que vive Portugal, y que va más allá de Lisboa. El peaje de haberse convertido en un destino turístico de moda es que los precios de la vivienda se hayan disparado un 35% en el último lustro. Los inversores internacionales no han sido inmunes a los encantos del país luso.

De los 17.000 millones invertidos en «real estate» en 2016 (un 50% más que dos años antes), la cuarta parte procedió de capital foráneo, según datos de la Asocación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobilarios (APPII). Las ventajas fiscales y el derecho a la nacionalidad que otorga el Gobierno a los ciudadanos extranjeros que inviertan un mínimo de 500.000 euros explican buena parte del fenómeno. En todo caso, Rafael Bou cree que el protagonismo luso en el mapa inversor europeo es secundario: «Está teniendo mucha inversión porque venían de niveles muy bajos, y hay expectativas de creciento, pero tienen un recorrido limitado porque no es un mercado grande, y por eso no es muy líquido».

La logística es el sector con mejores previsiones inversoras en 2018 – ABC
Al calor del ecommerce
El retail ha sido el sector estrella en el resurgir del sector inmobiliario en Europa, pero su recorrido parece comenzar a agotarse. Ylos inversores ya han elegido al nuevo rey dela inversión; la logística. Según el informe «Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa en 2018», elaborado por PwC, la eclosión del comercio electrónico y la gran demanda de centros de almacenamiento (en la que cobra especial valor el reto de la «última milla») disparan este sector a lo más alto en el ranking de los más atractivos. A continuación se situa el alquiler residencial, tradicionalmente poco apreciado por su complejidad para el inversor. «El sector parece encaminado a buscar alternativas al negocio clásico en el que comprabas un edificio de oficinas o un local en un zona prime a un precio y esperabas a que subiera el mercado», explica Rafael Bou. Los nuevos tiempos exigen nuevas respuestas.

Las residencias de estudiantes tienen gran recorrido en España – ABC
Nuevos nichos en auge
Las nuevas tendencias demográficas determinarán las decisiones de inversión de futuro en el sector del «real state» y abren ventanas de oportunidad hasta ahora apenas entreabiertas. Más de la mitad de los encuestados en el informe de PwC aseguran, por ejemplo, estar considerando invertir en mercados de nicho como las residencias de estudiantes, para la tercera edad y los hoteles.

El primero tiene gran recorrido en España. «Están de moda porque tienen una penetración del 10% frente al 30% que puede tener en países anglosajones. Ycon un ratio de Erasmus mayor que el de ningún otro país está claro que ahí hay un driver demanda sobre la que elaborar un plan de negocio», explica Rafael Bou. Otro sector con fuerte presencia en Estados Unidos, pero apenas incipiente en Europa, es el de las oficinas compartidas.